產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式,又是地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平的衡量標志,它肩負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣,如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園,以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)者、運營者,必須知悉產(chǎn)業(yè)園的綜合背景情況,如園區(qū)投資主體與建設(shè)類型、園區(qū)的生命周期與發(fā)展歷程、園區(qū)盈利模式,等等,做到順勢而為。

一、中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生命周期                                                     

 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)同其他社會產(chǎn)品一樣,存在生命周期。按照產(chǎn)品生命周期劃分方法,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生命周期可劃分為四個階段,即初創(chuàng)期、發(fā)展期,成熟期和衰退期。

 

初創(chuàng)期:從建園開始,園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大張旗鼓地進行,招商工作伴隨基礎(chǔ)建設(shè)的展開而全面啟動,部分企業(yè)開始進駐園區(qū)。

 

發(fā)展期:招商工作是重中之重,大量企業(yè)陸續(xù)入駐園區(qū),形成規(guī)?；纳a(chǎn)經(jīng)營并呈現(xiàn)強勁的發(fā)展勁頭,園區(qū)配套設(shè)施投入使用,公共服務(wù)逐漸展開和深入。

 

成熟期:園區(qū)可利用的載體空間趨于飽和,園區(qū)的各項服務(wù)工作日臻完善,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營趨向穩(wěn)定,一些企業(yè)品牌及園區(qū)品牌都“露出了尖尖角”,園區(qū)和部分入駐企業(yè)的經(jīng)營狀況基本都進入“小康”狀態(tài)，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)對物業(yè)空間和服務(wù)提出更高要求，個別企業(yè)甚至?xí)ふ倚碌膱@區(qū)落戶。

 

衰退期:園區(qū)中一些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化和需要,下滑的趨勢日益明顯,很多企業(yè)需要技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)營創(chuàng)新實現(xiàn)自我救贖和再次創(chuàng)業(yè),以進入一個新的發(fā)展期。園區(qū)也顯露出物業(yè)設(shè)施老舊、產(chǎn)業(yè)(定位)老化、配套服務(wù)老套的“三老”問題,急待創(chuàng)新提升和擴展,這些問題解決得好,則園區(qū)可以煥發(fā)第二春、延續(xù)生命周期,解決得不好只能走入下坡路、日暮途窮。

 

每個產(chǎn)業(yè)園區(qū)生命周期的時間跨度和發(fā)展高度都不是一成不變的,因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位與經(jīng)營能力、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況和速度的不同而不同。

 

二、中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式                                                          、

 

縱觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營狀況,可以看出園區(qū)的盈利收入主要來自兩部分:地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值。產(chǎn)業(yè)增值又包括產(chǎn)業(yè)投資、中介服務(wù)、平臺服務(wù)、政府補貼、稅收獎勵五個方面。如圖所示：

 

 

客觀地講,現(xiàn)階段絕大多數(shù)園區(qū)的收入主要依靠地產(chǎn)增值。地產(chǎn)增值指依附在土地溢價基礎(chǔ)上的一種盈利模式,通過建設(shè)工業(yè)廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業(yè)配套設(shè)施并以出租出售方式供企業(yè)使用,同時提供物業(yè)服務(wù)。這同傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式?jīng)]有顯著區(qū)別,所以大部分園區(qū)還會突出物業(yè)載體的營銷宣傳。產(chǎn)業(yè)增值是在地產(chǎn)增值的基礎(chǔ)上開展運營服務(wù)和享受關(guān)聯(lián)政策。

 

(一)產(chǎn)業(yè)投資

主要指園區(qū)建立或控股專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu),如天使基金、VC(風(fēng)險投資)、PE(私募股權(quán)投資)等,以此開展項目投資,或者利用孵化器的優(yōu)勢對進駐的潛力型企業(yè)開展多種形式的股權(quán)投資,實現(xiàn)企業(yè)成長并獲取長期收益。

 

(二)中介服務(wù)

園區(qū)整合產(chǎn)業(yè)資源,引進各類中介服務(wù)機構(gòu),向入園企業(yè)提供工商注冊、融資信貸、法律咨詢、人才外包、資質(zhì)認證、技術(shù)中介、管理咨詢、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)通信服務(wù)等全套的產(chǎn)業(yè)服務(wù),并向服務(wù)提供方適當(dāng)收取傭金的收益模式。

 

(三)平臺服務(wù)

引進中介機構(gòu)為園區(qū)企業(yè)服務(wù),獲得少量收益。有實力的園區(qū)可以組建專業(yè)咨詢部門或?qū)I(yè)化公司,自主建立公共服務(wù)平臺,如同中介機構(gòu),為園區(qū)企業(yè)提供針對性的技術(shù)服務(wù)、市場營銷服務(wù)、金融信貸服務(wù)、管理咨詢服務(wù)等,直接獲取咨詢性、服務(wù)性收入,正所謂“肥水不流外人田”。平臺服務(wù)還可以通過BPO(商務(wù)流程外包)等形式獲取長期、穩(wěn)定的收益。

 

(四)政府補貼

產(chǎn)業(yè)園區(qū)、孵化器通常要建設(shè)若干公共服務(wù)平臺及配套服務(wù)沒施,以營造良好的園區(qū)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)氛圍,一些園區(qū)在建設(shè)專業(yè)化公共服務(wù)平認知臺時還投資購置了不少專業(yè)設(shè)備、儀器。

 

為了鼓勵園區(qū)改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境和提高服務(wù)能力,區(qū)域政府會適當(dāng)拿出財政資金以項目補貼、貸款貼息等形式給予園區(qū)資金扶植。政府補貼經(jīng)費基本上按照“專項資金、?？顚Ｓ?rdquo;的原則劃撥給相關(guān)園區(qū)。

 

(五)稅收獎勵

稅收獎勵指入園企業(yè)上繳的稅收一部分歸國稅,一部分歸省、市財政收入,一部分由區(qū)縣支配,這部分稅收一般采取部分返還園區(qū)的方式，支持園區(qū)建設(shè)或者用于擴展招商,堪稱區(qū)域政府對園區(qū)的“績效獎”。

 

誠然,各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營各有側(cè)重,收入來源比重不同、各具千秋,但從園區(qū)收入構(gòu)成和比例額度上,不難看出園區(qū)的經(jīng)營定位和運營能力。企業(yè)選擇園區(qū)時,可關(guān)注園區(qū)的盈利模式與主要收入來源,因為這預(yù)示著入園企業(yè)所能享有的創(chuàng)業(yè)成長環(huán)境與綜合服務(wù)。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺（CYYY2018）

 

對一家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃園來說,知悉產(chǎn)業(yè)園區(qū)的來龍去脈就好比了解自己的前世今生”,在前行的路上,學(xué)習(xí)效仿也好,創(chuàng)新實踐也罷,明確發(fā)展方向,明晰成長路線,這才是關(guān)鍵。

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